Apartman ve site yaşamında aidatın nasıl paylaştırılacağı, ortak alanların kim tarafından ne ölçüde kullanılabileceği ve sürekli gürültü gibi sorunlar yalnız komşuluk ilişkisi olarak görülmemelidir. Bu uyuşmazlıklarda yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirilir. Özellikle Anadolu Yakası’ndaki çok bloklu ve yoğun nüfuslu sitelerde aynı olayın blok yönetimi, toplu yapı yönetimi ve ortak tesis kullanımı bakımından farklı belgeler üzerinden incelenmesi gerekebilir.

Bir uyuşmazlık büyümeden önce yönetim planının, karar defterinin, işletme projesinin ve ilgili yazışmaların birlikte incelenmesi önem taşır. anadolu yakası avukat aramasıyla hukuki destek araştıran kişiler açısından Av. Özgür Onbaşı’nın internet sitesinde, ofisin İstanbul Sancaktepe’de faaliyet gösterdiği ve hukuk davaları, icra takipleri ile gayrimenkul hukuku alanlarında hizmet sunduğu bilgisi yer almaktadır. Somut dosyada ise çözüm yolu, sitenin kendi belgeleri ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

Yönetim planı neden ilk bakılması gereken belgedir?

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim biçimini, kullanım düzenini ve yönetime ilişkin temel kuralları belirleyen belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında düzenleme bulunmayan konularda ise Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler devreye girer.

Bu nedenle örneğin otopark yerlerinin kullanımı, ortak tesislerden yararlanma, belirli alanların kullanım saatleri veya yönetime ilişkin usuller hakkında tartışma çıktığında yalnız güncel yönetim uygulamasına bakmak yeterli olmayabilir. Önce yönetim planındaki hükmün içeriği ve bu hükmün kanuna uygunluğu incelenmelidir. Yönetim planının değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kanuna aykırı veya uyuşmazlık doğuran bir yönetim planı hükmü bakımından mahkemeye başvuru hakkı da saklıdır.

Kat malikleri kurulu kararı ne ölçüde bağlayıcıdır?

Ana taşınmaz, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri çerçevesinde kat malikleri kurulunun aldığı kararlara göre yönetilir. Usulüne uygun alınmış kurul kararları kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Kararların karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılan maliklerin imzalarının bulunması da uyuşmazlık çıktığında önem taşır.

Bir malik alınan kararın kanuna, yönetim planına veya toplantı usulüne aykırı olduğunu düşünüyorsa kararın sadece uygulanmamasını istemek yerine iptal yolunu değerlendirmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki süreler bu noktada önemlidir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük halleri bu süre kuralından ayrılır.

Aidat uyuşmazlıklarında hangi belgeler belirleyicidir?

Aidat uyuşmazlıklarında ilk soru yalnız borcun ödenip ödenmediği değildir. Borcun hangi karara, hangi gider kalemine ve hangi paylaşım yöntemine dayandığı da incelenmelidir. Kanundaki genel sisteme göre bazı personel giderleri eşit şekilde, ortak yerlerin bakım ve onarımı gibi diğer ortak giderler ise aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında karşılanır. Yönetim planındaki geçerli düzenlemeler bu hesabın değerlendirilmesinde ayrıca dikkate alınır.

Kat maliki ortak alanı kullanmadığını veya belirli bir tesise ihtiyaç duymadığını ileri sürerek ortak gider ve avans payından kendiliğinden kaçınamaz. Ödenmeyen gider ve avans payları için yönetici veya diğer kat malikleri kanundaki koşullara göre dava ya da icra takibi yoluna başvurabilir. İcra takibine itiraz edilmesi sonrasında ayrıca dava açılması gerekirse dava şartı arabuluculuk yönünden de dosya değerlendirilmelidir.

Ortak alan kullanımı nasıl değerlendirilir?

Kat malikleri ana taşınmazın ortak yerlerinde ortak mülkiyet hakkına ve kullanma yetkisine sahiptir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Yönetim planı, kurul kararları, taşınmazın projesi ve diğer maliklerin hakları birlikte değerlendirilir. Bir kişinin ortak alanı fiilen kendi özel alanı gibi kullanması, diğer maliklerin yararlanmasını engellemesi veya kurulun yetkisini aşan bir tahsis yapılması uyuşmazlık doğurabilir.

Özellikle büyük sitelerde otopark, bahçe, teras, sosyal alan ve depolama bölümü gibi yerlerin hukuki niteliği her zaman yalnız fiili kullanıma bakılarak belirlenemez. Alanın gerçekten ortak yer olup olmadığı, bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilip edilmediği ve yönetim planındaki düzenleme birlikte incelenmelidir. Bu ayrım yapılmadan sadece uzun süredir devam eden kullanıma dayanmak hatalı sonuç verebilir.

Gürültü uyuşmazlığında hangi yol izlenebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerine bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmeme, başkalarının haklarını ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. Bu yükümlülük bağımsız bölümde sürekli olarak bulunan kiracı ve diğer kullanıcılar bakımından da önem taşır.

Gürültü iddiasında öncelikle olayların tarih ve saatleri, yönetimle yapılan yazışmalar, varsa toplantı tutanakları ve hukuka uygun şekilde elde edilmiş diğer deliller düzenli tutulmalıdır. Yönetim planında sessizlik saatleri veya ortak alan kullanım kuralları bulunuyorsa bunlar da değerlendirilir. Sorun yönetim içinde çözülemiyorsa arabuluculuk ve ardından koşulları varsa sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesinin istenmesi gündeme gelebilir. Mahkeme somut olayı kanun, yönetim planı ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirir.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu nedenle aidat, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak alan kullanımı veya benzeri bir kat mülkiyeti uyuşmazlığında doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde yargı yolu kapanmaz.

Arabuluculuk başvurusu ile mahkemeden istenecek hukuki koruma aynı şey değildir. Örneğin kurul kararının iptali isteniyorsa kanundaki hak düşürücü süreler ayrıca önem taşır. Bu nedenle arabuluculuk aşamasına geçmeden önce karar tarihi, toplantıya katılım durumu, aykırı oy bulunup bulunmadığı ve kararın öğrenildiği tarih gibi bilgiler dosyada netleştirilmelidir.

Sulh hukuk mahkemesine hangi durumlarda başvurulur?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki hâkimin müdahalesi taleplerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Başvurunun içeriği uyuşmazlığın türüne göre değişir. Bir kurul kararının iptali istenmesi ile bir malikin veya bağımsız bölüm kullanıcısının yükümlülüklerine uymaması nedeniyle hâkimin müdahalesinin istenmesi aynı hukuki talep değildir.

Bu ayrım dilekçedeki talebin kurulmasını, tarafların belirlenmesini ve delillerin seçilmesini doğrudan etkiler. Yönetim planı, karar defteri, toplantı çağrısı, hazirun veya imza listeleri, işletme projesi, hesap belgeleri ve uyuşmazlığa ilişkin yazışmalar dosyanın niteliğine göre önem kazanabilir. İstanbul avukat veya İstanbul avukat numaraları gibi genel aramalarla bir hukukçuya ulaşmak mümkün olsa da kat mülkiyeti uyuşmazlığında asıl ihtiyaç, somut belgelerin ve sürelerin birlikte değerlendirilmesidir.

Uyuşmazlık büyümeden önce ne yapılmalı?

En sağlıklı başlangıç, sorunu yalnız sözlü tartışma düzeyinde bırakmamaktır. İtiraz edilen aidat kaleminin dayanağı, ortak alanın hukuki niteliği veya gürültüye ilişkin yönetim planı hükmü yazılı belgeler üzerinden belirlenmelidir. Kat malikleri kurulu önünde çözülebilecek bir konu varsa önce bu yol işletilmeli, alınan karar ve karşı oy gerekçesi açık şekilde tutanağa geçirilmelidir.

Uyuşmazlık yargıya taşınacaksa arabuluculuk dava şartı, karar iptali süreleri, doğru tarafların belirlenmesi ve talebin hukuki niteliği birlikte ele alınmalıdır. Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında aynı görünen iki olay, farklı yönetim planları veya farklı kurul kararları nedeniyle farklı hukuki sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle genel bilgiden somut sonuca geçerken dosyaya özgü belgelerin incelenmesi gerekir.