Gelişmiş metropollerde gayrimenkul satın almak ciddi bir yatırım gerektirir — özellikle de yeni projeler söz konusuysa. Ancak en uygun seçeneklerden biri, inşaat aşamasındaki bir mülkü satın almaktır. Bu sayede, tamamlanmış konut fiyatına göre %30’a kadar tasarruf sağlanabilir. Fakat bu yaklaşımda bir risk de vardır: projenin tamamlanacağına dair bir garanti yoktur. Ya da var mı?
Dubai örneği, sıkı devlet denetiminin yalnızca iç piyasayı korumakla kalmayıp yabancı sermayeyi de çektiğini gösteriyor. Ancak bunun için köklü reformlar yapılması gerekti.

Dubai’de İnşaat Sektörünün Denetim Sistemi

Küresel finans krizi, emirliğin inşaat sektörünü derinden etkiledi. Onlarca iddialı proje askıya alındı veya iptal edildi. Bu zor tecrübe, Dubai hükümetini Dubai emlak piyasasının düzenlenmesine yönelik yaklaşımını kökten değiştirmeye itti.

2007 yılında Emlak Düzenleme Kurumu (RERA) kuruldu — bugün dünyanın gayrimenkul denetimi alanındaki altın standardı olarak kabul edilen kurum. RERA, piyasanın tüm aktörleri için katı kurallar getirdi, ancak özellikle off-plan projelerde alıcıların korunmasına odaklandı.

En önemli yenilik, emanet (escrow) hesap sistemi oldu. Artık her inşaat projesi için ayrı bir banka hesabı açılması zorunlu. Alıcıların tüm ödemeleri bu hesaba yatırılıyor ve müteahhit bu fondan yalnızca inşaat ilerledikçe, RERA’nın onayıyla aşamalı olarak para çekebiliyor.

Her ödeme, inşaatın ilerlemesini belgeleyen resmi raporlarla onaylanıyor. RERA denetçileri düzenli olarak şantiyeleri ziyaret ediyor, planlara ve teslim tarihlerine uyumu denetliyor. İnşaatın ilerleme durumu, Dubai REST adlı dijital platform üzerinden alıcılar tarafından gerçek zamanlı olarak takip edilebiliyor.

Ayrıca, tüm geliştiricilerin lisans alması zorunlu. Lisans, yalnızca şirketin mali durumu, yönetim tecrübesi ve gerekli sigorta teminatı detaylı olarak incelendikten sonra veriliyor.

Yatırımcılar İçin Üç Koruma Senaryosu

Her yatırımcının aklındaki en önemli soru şudur: Peki ya geliştirici iflas ederse veya projeyi tamamlayamazsa ne olur? Dubai’de bunun için net bir prosedür oluşturulmuştur.

Eğer geliştirici mali zorluklarla karşılaşırsa, RERA projeye ait emanet hesabını derhal dondurur. Alıcıların parası güvende kalır ve düzenleyici kurum çözüm arayışına girer:

• Projenin başka bir lisanslı geliştiriciye devri. Bu durumda yeni geliştirici, emanet hesabındaki fonlara erişim sağlar ve inşaatı orijinal şartlarda tamamlamakla yükümlü olur. Alıcılardan ek ücret talep edilmez.
• Tam para iadesi. Alıcılar, Dubai’deki gayrimenkulün türü ne olursa olsun (1+1 daire ya da penthouse fark etmez), yatırdıkları paranın %100’ünü ve gecikme tazminatını geri alırlar.
• Projenin yeniden yapılandırılması. (Nadir görülen bir durumdur.) Bazen RERA, projenin ekonomik olarak sürdürülebilir olması için kat sayısı veya planlarda değişiklik önerir, ancak bu yalnızca alıcıların çoğunluğunun onayıyla mümkündür.

Sistemin Etkinliği

Dubai’de yatırımcı koruma sistemi defalarca etkinliğini kanıtlamıştır. Bunun en çarpıcı örneklerinden biri, Al Sufouh bölgesindeki Bloomingdale’s Residences projesidir. İlk geliştirici finansal zorluk yaşadığında, RERA projeyi hızlı bir şekilde Sobha Realty şirketine devretti. Tüm alıcılar dairelerini korudu ve inşaat tamamlandı. Benzer bir durum, Dubai Hills’teki Park Ridge projesinde yaşandı. Proje Emaar Properties’e devredildi; şirket yalnızca inşaatı bitirmekle kalmadı, kompleksin bazı özelliklerini de iyileştirdi.

RERA istatistiklerine göre, son beş yılda Dubai’deki tüm off-plan projelerin %98,3’ü başarıyla tamamlandı. Kalan %1,7’nin büyük kısmı başka geliştiricilere devredildi, yalnızca %0,1’den azı tam para iadesiyle sonuçlandı.